Jak sfinansować zakup mieszkania inwestycyjnego?

Jednym z podstawowych wyzwań związanych z inwestowaniem w nieruchomości jest źródło kapitału na ich zakup.
Większość form inwestycji będzie wymagała prędzej lub później tego, aby wydać większą kwotę pieniędzy.
Środki te mogą być Twoimi własnymi, ale… nie muszą.
Jak sfinansować zakup mieszkania inwestycyjnego?

Jak sfinansować zakup mieszkania?

Kapitał własny

Dosyć oczywisty sposób zapłacenia za nieruchomość.
Płatność środkami własnymi przeważnie nie będzie optymalna pod kątem rentowności i opłacalności długoterminowej inwestycji.
Nie można jednak zapominać, że dla niektórych bezpieczeństwo inwestycji jest ważniejsze niż wynik finansowy.
Inwestowanie kapitałem własnym jest dla bardzo zachowawczych inwestorów, którzy wygenerowali większy kapitał i nie chcą brać na siebie dodatkowych zobowiązań.

Warto zaznaczyć, że płatność własnym kapitałem ma inne korzyści.
Posiadając odpowiednią kwotę na koncie, możesz użyć tej informacji jako argumentu podczas negocjacji ceny.
Masz wtedy przewagę nad osobami, które środki muszą dopiero zdobyć.

W razie przestoju, czy to w sprzedaży, czy wynajmie, dużo łatwiej zachować cashflow.
Koszty stałe przy takim rodzaju finansowania są dużo niższe, ponieważ nie mamy żadnej raty kredytu ani odsetek od pożyczki.
Polecana poduszka finansowa może być wtedy trochę mniejsza niż w przypadku inwestora wspomagającego się dźwignią finansową.

Kapitał zewnętrzny

Rodzajów kapitału zewnętrznego jest kilka rodzajów.
Poniżej te, które są najbardziej popularne.

1. Finansowanie bankowe

Pod pojęciem finansowania bankowego kryje się cały szereg instrumentów dostępnych w banku.
Najbardziej powszechnym i najtańszym źródłem są kredyty hipoteczne.
Czasem sytuacja jednak wymaga, aby skorzystać z pożyczki hipotecznej, kredytu gotówkowego lub nawet karty kredytowej.
Każda z tych opcji ma swoje zastosowanie w procesie inwestycyjnym.

Pamiętaj, że przy kredycie hipotecznym bank wymaga wkładu własnego.
Czasem da się to obejść, ale trzeba wziąć ten temat pod uwagę.

Zobacz również:
Czy kupować mieszkanie pod wynajem na kredyt?

2. Pożyczka prywatna

W Polsce masz prawo dowolnie pożyczać kapitał od innych osób, które zgadzają się na taką operację.
Zwyczajowo spisywana jest umowa cywilno-prawna, w której ustala się warunki pożyczki, np. czas jej trwania, oprocentowanie oraz kwotę.

Czasem pożyczka taka może być zabezpieczona na nieruchomości pożyczkobiorcy, czyli z wpisem do IV działu księgi wieczystej – hipoteki.
Taka forma prawna dużo lepiej zabezpiecza pożyczkodawcę, jest jednak bardziej kosztowna i wymaga wizyty u notariusza.

Oprocentowanie przy takiej formie finansowania przeważnie jest w okolicy 6-12% w skali roku.
Pamiętaj, że pożyczkobiorca ma obowiązek zgłosić się do Urzędu Skarbowego i opłacić PCC wysokości 0,5% od pożyczonej kwoty.

3. Pasywny inwestor

Może być taka sytuacja, że Ty masz już odpowiednią wiedzę oraz umiejętności, ale zabrakło Ci kapitału na świetną okazję.
Spróbuj dogadać się z osobą, która ma sporo kapitału, ale nie ma czasu sama nim obracać.

Nieruchomość kupowana jest na pasywnego inwestora, na niego są wystawiane wszystkie faktury za koszty okołotransakcyjne oraz remontowe.
Dzięki temu jest on właścicielem całej inwestycji na każdym jej etapie.

Ty dajesz swój czas i zaangażowanie.
Nadzorujesz cały proces zakupu, remontu i sprzedaży, a zyskiem dzielicie się według wcześniejszych ustaleń.
Często jest to po prostu 50/50.

4. Inwestowanie grupowe

Ziarnko do ziarnka, a zbierze się miarka.
Jeśli kilka osób ma trochę gotówki, ale żadne z nich nie jest w stanie inwestować samodzielnie, to wspólnie może być ich stać na pierwszą transakcję.

Czasem takie formy działają na zasadzie zaufania, ale można ubrać je w bardziej formalne ramy.
Najbardziej popularna jest chyba sp z o.o., choć wiem, że niektórzy próbują swoich sił w spółkach jawnych oraz cywilnych.

5. Odroczenie płatności w czasie

Nie jest to sposób na finansowanie, a raczej na jego obejście.
Odroczenie płatności w czasie może umożliwić Ci przeprowadzenie transakcji bez wystarczającej gotówki.

Może uda Ci się przekonać sprzedającego, że większą część ceny za nieruchomość zapłacisz mu dopiero za 3 albo i 6 miesięcy.
Wtedy masz właśnie tyle czasu, aby samemu podnieść wartość nieruchomości, sprzedać ją i ze sprzedaży zapłacić pierwszemu właścicielowi.

Taki sam sposób może udać się z ekipą remontową.
Jeśli ustalisz z nimi, że ostatnia, duża transza będzie płatna, np. 14-30 dni od dnia odbioru remontu, to masz okno, w którym już możesz sprzedać mieszkanie, a jeszcze nie zapłaciłeś za cały remont.

Dodatkowo część marketów budowlanych, np. Bricoman, umożliwia zakup materiałów budowlanych z odroczeniem płatności.
Opcja ta jest tylko dla klientów VIP, którym można stać się po przystąpienia do Stowarzyszenia Mieszkanicznik.

Zobacz również:
Jak inwestować w nieruchomości bez pieniędzy?

Podsumowanie

Zatem jak sfinansować zakup mieszkania?
Wszystko zależy od Twojego celu.

Jeśli masz łatwość zarabiania pieniędzy i głównie zależy Ci na przechowaniu ich siły nabywczej oraz bezpieczeństwie, to możesz opierać się na kapitale własnym.

Z drugiej strony, jeśli jesteś otwarty na różne „alpejskie kombinacje” z finansowaniem, to prawdopodobnie będziesz w stanie obrócić większym kapitałem i więcej zarobić.

Dobrze zrozum każde źródło pieniędzy i korzystaj z nich mądrze.

Forma video