fbpx
Wynajem mieszkań - podatki
Blog,  Finanse i Nieruchomości

Wynajem mieszkań – podatki. Jak rozliczyć nieruchomość inwestycyjną?

Kwestia podatków w Polsce jest dosyć skomplikowana.
Nie wiem, jak jest w innych dziedzinach, ale w przypadku nieruchomości przepisy są bardzo niejasne, dają wiele możliwości i chyba nigdy nie będziemy pewni, czy to, co wybraliśmy, będzie zgodne z interpretacją lokalnego urzędnika.

W przypadku nieruchomości na wynajem jest kilka legalnych sposobów na rozliczenie Twojego przychodu.
Wybór zależy od kilku czynników, które opisuję poniżej.

Wynajem mieszkań – podatki.
Sposoby rozliczenia najmu

Masz 3 możliwości, jeśli chodzi o podmiot, pod którym rozliczasz najem.

  • Osoba prywatna
  • Jednoosobowa Działalność Gospodarcza
  • Spółka

1. Osoba prywatna

Występujesz tutaj w roli zwykłego obywatela Polski, który akurat z jakiś powodów ma nieruchomość, którą postanowił wynajmować.

W najmie prywatnym mamy dwie możliwości rozliczenia:

  • Ryczałt
    – 8,5% od przychodu do kwoty 100.000 zł rocznie
    – 12,5% od przychodu powyżej kwoty 100.000 zł rocznie
  • Skala podatkowa
    – 17% i 32% od dochodu (17% zamiast 18% obowiązuje od 2020 roku)

2. Jednoosobowa Działalność Gospodarcza

  • Skala podatkowa
    – analogicznie do najmu prywatnego
  • Podatek liniowy
    – 19% od dochodu

3. Spółki

Jest kilka rodzajów spółek, a w każdej z nich zasady opodatkowania mogą różnić się od pozostałych.

Wykorzystuje się je tylko w bardzo specyficznych sytuacjach.

Graf przedstawiający najczęściej stosowane sposoby rozliczenia najmu.

Jaki sposób rozliczenia wybrać?

Wybór wcale nie jest oczywisty.
Należy dobrze przemyśleć, jakie masz plany długoterminowe, związane z Twoją działalnością.
Pomóc mogą odpowiedzi na poniższe pytania:

1. Czy chcę budować zdolność kredytową?

Optymalizacja podatkowa to miecz obosieczny.
Z jednej strony płacisz mniej podatków, więc więcej pieniędzy zostaje Ci w kieszeni.
Z drugiej strony Twoja zdolność kredytowa będzie bardzo słaba.
Takiej zdolności nie zbudujesz później przez miesiąc.
Jeżeli w Twojej przyszłości planujesz kredyt, to 1-1,5 roku wcześniej powinieneś zmienić sposób rozliczeń na taki, który umożliwi Ci jego wzięcie.

2. Na jaką skalę działam?

Jeżeli działasz na małą skalę to możliwe, że będziesz mógł rozliczać się jako osoba prywatna.
Nie ma dokładnej definicji, od jakiej skali to już jest działalność gospodarcza, więc trzeba zdać się tutaj na zdrowy rozsądek.

Kilka mieszkań prawdopodobnie uda się podciągnąć pod najem prywatny.
Jednak do skali działania, oprócz ilości mieszkań, liczy się także ilość najemców.
Dlatego nawet dwa mieszkania, ale po 10 najemców to już raczej działalność gospodarcza.

3. Jak duże mam koszty?

Do kosztów, które możesz rozliczyć należą, np. remonty, amortyzacja i odsetki od kredytu.

W przypadku, gdy rozliczasz się jako osoba prywatna, masz do wyboru ryczałt albo skalę podatkową.

Jeśli Twoje koszty są niskie (nowe mieszkanie, nie wymaga remontu, kupowane za gotówkę) to sprawdzi się tutaj ryczałt.
8,5%/12,5% jest lepsze niż 17%/32% od podobnej kwoty.

Jeżeli jednak posiadasz znaczne koszty (mieszkanie starsze niż 5 lat, wykonany remont, mieszkanie kupione na kredyt) to zdecydowanie lepiej wybrać skalę podatkową i obniżać podstawę opodatkowania.
Można takim sposobem zejść do poziomu niższych podatków niż ryczałtowe 8,5%, a czasem podatek do zapłaty nie wyjdzie wcale.
W wyjątkowych sytuacjach koszty związane z najmem mogą przewyższać przychody, a tym samym mogą służyć jako tarcza podatkowa dla innych źródeł Twojego przychodu.

Wynajem mieszkań podatki
Tak będziesz wyglądać, jeśli na początku roku wybierzesz zły sposób rozliczania Twojego najmu. Pamiętaj, co rok możesz zmienić sposób rozliczenia!

Przeczytaj również:
Inwestycje w nieruchomości – podstawowe metody

Inne kwestie podatkowe

1. Rozliczenie mediów

Najemca zwyczajowo przelewa Ci odstępne za wynajem nieruchomości.
Jeśli chodzi zaś o media, to najemca może opłacać je samemu lub przelewać nam.
Jeżeli to my otrzymujemy kwotę za media, to możemy otrzymać ją w jednym przelewie, razem z odstępnym lub osobno.
Jaki są różnice?

Rozliczasz się na ryczałcie i optymalizujesz podatki?
Przepisz media na najemcę lub poproś, aby płacił Ci je osobnym przelewem.
Podstawa opodatkowania, czyli przychód, będzie niższa.
Dodatkowo opłatę za media zaliczysz jako koszt uzyskania przychodu.

Budujesz zdolność kredytową?
Najemca może w jednym przelewie przesyłać Ci całość i oczywiście od całości zapłacisz podatek, zarabiając mniej, ale zwiększając swoją zdolność kredytową.

2. A jak z VAT-em?

Wynajem zwyczajowo podchodzi pod stawkę VAT 23%.
W większości przypadków można jednak skorzystać ze zwolnienia, jeśli wynajmujemy lokal mieszkalny, wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Z tego powodu warto taki zapis umieścić w umowie najmu.

3. Czy musisz mieć kasę fiskalną?

Z reguły, jeśli Twoimi klientami są osoby prywatne, to powinieneś mieć kasę fiskalną.
Ponownie, można skorzystać z jednego z dostępnych zwolnień:

  • Obrót poniżej 20 tyś zł rocznie z tytułu najmu
  • Wystawiasz fakturę VAT najemcom (taką fakturę możesz wystawiać, nawet nie posiadając działalności gospodarczej)
  • Płatność w całości na konto bankowe, z dobrze dobranym tytułem przelewu

Jeśli spełniasz PRZYNAJMNIEJ JEDEN z powyższych punktów, to kasy fiskalnej nie musisz posiadać.

Wynajem mieszkań przelew
Przelew wykonywany przez najemcę jest najprostszym sposobem uniknięcia kasy fiskalnej.

Przeczytaj również:
Co bank robi z Twoimi pieniędzmi?

Podsumowanie

Istnieje kilka sposobów rozliczeń mieszkania na wynajem pod kątem podatków.
Należy zastosować takie rozwiązanie, które jest zbieżne z naszym celem.
Na stronie Grzegorza Grabowskiego dostępny jest kalkulator, który ułatwia wybranie najtańszej opcji.
Grzegorz wyjaśnia również na filmie jak używać tego kalkulatora.

Strona Grzegorza Grabowskiego:
https://wynajmistrz.pl/

Na podstawie:
Wykład: Grzegorz Grabowski dla Mieszkanicznik Katowice 2019
https://wynajmistrz.pl/kiedy-najem-rozliczac-w-ramach-dzialalnosci-gospodarczej
https://wynajmistrz.pl/kasa-fiskalna-wynajem-2019-2020-2021

Forma Video