Najem mieszkania to niezwykle popularna forma inwestycji w ostatnim czasie.
Nie ma w tym nic dziwnego, ponieważ jest to mało skomplikowany sposób pomnażania majątku oraz względnie bezpieczny.
Nie oznacza to jednak, że nie da się w tym procesie popełnić błędów i narobić sobie problemów.
Jednym z kluczowych elementów udanego najmu jest umowa.
Można ją zawierać w różnych formach i warto zastanowić się, jaka jest najlepsza umowa najmu mieszkania właśnie dla Ciebie.
Rodzaje najmu
Na dzień pisania tego wpisu, w Polsce mamy możliwość zawierania umowy najmu w 3 formach.
Każda z nich charakteryzuje się swoimi wyjątkowymi cechami i warto dobrze je poznać, żeby Twoja umowa działała na Twoją korzyść.
Wyróżniamy:
- Najem prywatny
- Najem okazjonalny
- Najem instytucjonalny
Poznajmy teraz szczegóły.
Najem prywatny
Najprostszy i chyba wciąż najbardziej popularny sposób zawierania umowy w Polsce.
Umowa spisywana przez obie strony, której warunki widnieją w tejże umowie.
Teoretycznie umowę taką można zawrzeć ustnie, mailem, czy smsem, no ale chyba wiadomo, że nie polecam.
Najemcę i Ciebie ciągle obowiązuje:
Powyższe ustawy nakładają na Ciebie szereg ograniczeń i obowiązków.
Twój najemca również posiada swoje prawa i obowiązki.
Dokumenty te są tak sformułowane, aby bardzo dobrze chronić najemcę, co niestety często odbija się na wynajmującym.
Tak oto:
1. Nie możesz dowolnie podwyższać czynszu najmu, a jedynie o podwyżkę związaną z wartością odtworzeniową nieruchomości (groszowe sprawy).
2. Nie możesz zerwać umowy z dowolnej przyczyny, a jedynie z tych wpisanych w ustawę:
- Nie płaci
- Dewastuje
- Podnajmuje
- Korzysta z mieszkania w sposób niezgodny z przeznaczeniem
3. Nie możesz nakładać kar umownych na najemcę.
Dodatkowo nie można eksmitować ludzi z lokalu podczas okresu ochronnego od 1 listopada do 31 marca włącznie, a szczególną opieką objęte są kobiety w ciąży, dzieci, opiekunowie dzieci, bezrobotni i osoby starsze.
Polskie sądy mają wszem i wobec znane tempo pracy i może okazać się, że zanim zostanie wydany wyrok o eksmisję, to już zaczynie się nowy okres ochronny.
Sprawdź też:
Zaliczka a zadatek.
Jaka jest różnica?
Najem okazjonalny
Jest to rodzaj najmu, który również dostępny jest dla osób prywatnych, ale znosi tak rygorystyczne ograniczenia, które znajdziesz w umowie najmu prywatnego.
Umowa ta jest zawierana przed notariuszem, co wiąże się z dodatkowym kosztem (200-300 zł) oraz dodatkowymi wymogami.
Najemca musi wskazać inny lokal, do którego jest w stanie wyprowadzić się w razie konieczności.
Właściciel wskazanego lokalu musi wyrazić na to zgodę i poświadczyć ją podpisem.
Wskazanie lokalu powoduje, że Twojego najemcę nie obowiązuje okres ochronny ani inne obostrzenia dotyczące bycia opiekunem dzieci, czy status bezrobotnego.
Co więcej, możesz dowolnie modyfikować umowę pod kątem wysokości czynszu, warunków wypowiedzenia umowy oraz kar umownych.
Umowa musi być spisana na piśmie pod rygorem nieważności.
Narzucono tu ograniczenie kaucji do 6-krotności miesięcznego czynszu
Najem instytucjonalny
Forma dostępna dopiero od 2017 roku i przeznaczona dla osób rozliczających swój najem jako firma.
Niezależnie czy jest to jednoosobowa działalność gospodarcza, czy spółka.
Zawierana jako akt notarialny.
Warunki takiej umowy są bardzo podobne do najmu okazjonalnego.
Możesz dowolnie modelować czynsz najmu, warunki wypowiedzenia i kary umowne.
Dodatkową zaletą tej formy jest fakt, że najemca u notariusza, nie musi wskazywać lokalu zastępczego.
Oznacza to, że w przypadku, gdyby lokal został sprzedany lub w inny sposób stałby się niedostępny dla najemcy, to nie jest Twoim problemem.
Osoba taka może otrzymać miejsce w hotelu robotniczym na 2 tygodnie lub miesiąc i jest to wystarczająca ochrona, aby móc przeprowadzić skuteczną eksmisję.
Umowa musi być spisana na piśmie pod rygorem nieważności.
Jeśli chodzi o kaucję to można zażądać maksimum 3-krotności miesięcznego czynszu.
Dowiedz się więcej:
Wynajem mieszkań – podatki.
Jak rozliczyć nieruchomość inwestycyjną?
Najlepsza umowa najmu mieszkania
| Najem prywatny | Najem okazjonalny | Najem instytucjonalny | |
| Forma | umowa cywilno-prawna | poświadczenie notarialne | poświadczenie notarialne |
| Właściciel mieszkania | osoba fizyczna | osoba fizyczna | firma |
| Podwyżka czynszu | ograniczona | dowolna | dowolna |
| Wypowiedzenie | ograniczone | dowolne | dowolne |
| Kary umowne | brak | dowolne | dowolne |
| Kaucja | dowolna | max 6-krotność czynszu | max 3-krotność czynszu |
Podsumowanie
Zdecydowanie umowa najmu prywatnego daje najmniejszą ochronę dla Ciebie, jako właściciela nieruchomości.
Rozliczając najem jako osoba prywatna, wybierz formę najmu okazjonalnego.
Wynajmujesz jako firma? Świetnie! Od razu bierz najem instytucjonalny.
Jest on dla Ciebie najbezpieczniejszy.
Jest to też niezły argument, aby przekształcić cały swój najem z osoby prywatnej na firmę.
Możliwość podniesienia czynszu jest zawsze mile widziana przez właściciela nieruchomości.
W warunkach wypowiedzenia umowy warto wpisać, chociażby chęć sprzedania lokalu, ponieważ ustawa nie przewiduje takiej sytuacji.
Kary umowne są bardzo przydatne, szczególnie przy mieszkaniach w wyższym standardzie.
Można je zastosować do palenia w mieszkaniu oraz przedterminowego zerwania umowy.
W najmie okazjonalnym i instytucjonalnym są ograniczenia wysokości kaucji, jednak limity te są tak wysokie, że nie spotkałem osoby, dla której byłby to problem.
Forma Video
Forma audio
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Eksmisja-lokatora-poradnik-7561791.html
Wykłady, kursy i materiały dostępne na https://www.mieszkanicznik.org.pl/
Kurs Szkoła Najmu z https://akademia.pl
http://regiodom.pl/portal/zakup-nieruchomosci/zakup-nieruchomosci-i-dokumenty/najem-instytucjonalny-dla-kogo-bedzie-najlepszy-
2 komentarze
Pingback:
Pingback: